“三价合一”后东莞二手房成交大幅萎缩 价格更是……

东莞阳光网讯对于不少刚需购房者而言，面对居高不下的房价，二手房市场一度受到更多购房者的青睐。但随着今年二月开始，东莞各大银行实行“三价合一”政策，对东莞二手房市场产生了巨大影响。“三价合一”实行三个月以来，东莞二手住宅成交量与去年同期相比下降超四成，部分楼盘成交均价出现下跌迹象。

（2016—2018二手住宅成交量月度走势图 来源：东莞中原战略研究中心）

“三价合一”是成交量萎缩主因

二手房因其配套完善、即买即住等特点，一直受到众多刚需购房者的关注，但从去年开始，由于二手房价格持续上涨、部分银行不提供二手房贷、房贷利率大幅上浮等因素的影响，对二手房市场造成了一定的影响。

今年二月份，东莞各大银行实行二手房交易“三价合一”政策，导致二手住宅交易出现大幅萎缩。据东莞中原战略研究中心的监测数据显示，东莞二月到四月的二手住宅共成交6910套，与去年同期的11719套相比，减少4809套，不及去年的六成（59%）。

数据对比显示，同比过去两年，不仅春节所在的2月的成交量远不及去年同期，3月、4月的“小阳春”成交量同样相差甚远。但是，在“三价合一”之前的11月、12月、1月，尽管利率也上浮了很多、价格也上涨了较多，但是成交量却依然较为可观，甚至1月的成交量同比增加100余套。

东莞中原战略研究中心分析表示，利率上浮、价格上涨属于“温水煮青蛙”式的缓慢影响，市场可以逐渐消化；而“三价合一”对购房者而言无疑是“晴天霹雳”，瞬间抬高了二手房的门槛，将购房者置之门外，直接迫使东莞二手房成交量大幅萎缩。由此可见，“三价合一”是2月—4月的二手房成交量骤减的最主要的原因。

（重点镇街的挂牌价下调占比及降幅 来源：东莞中原战略研究中心）

重点镇街挂牌价下调 成交价最高降幅达12.1%

“三价合一”实行后，购房者购房成本大幅上升，市场观望情绪浓厚，不少急于套现的卖家下调挂牌价，吸引购房者目光。在中原的挂牌系统中，过去的三个月，塘厦、凤岗、东城、南城等镇街下调报价的房源占比达10%，调价幅度在1%—16%不等（见图四），甚至不乏“满5唯一”的房源。

在成交价方面，二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等地区，均有房源成交均价下降的迹象。根据东莞中原的二手房成交数据显示，凤岗的名流印象一期小区，同为76.7平的中等装修两房，2017年10月的成交均价为25489元/㎡，而2018年4月成交的一套房源，仅为22416元/㎡，均价下降3073元/㎡，降幅达12.1%。

东莞中原战略研究中心认为，致使二手房成交价格下调的原因主要在于：“三价合一”、利率上浮使得二手房相对于一手房而言处于“劣势”，很多购房者转向一手房，对于部分急用资金的业主而言，适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略；对于改善型业主而言，相对于新房的促销活动，此时降价并不“吃亏”；而对于使用杠杆的投资客而言，在“房住不炒”的政策下，尽快套现转投其他不失为一个可以考虑的选择。

进入5月以后，预计开发商将继续加大新房的推售力度，推出各种优惠活动，来冲刺上半年的业绩。在此情况下，东莞中原分析认为，二手房面临的抛售压力将更大，成交量的“量变”或最终迫使挂牌价及成交价发生进一步“价变”，下调报价的房源预计会持续增多，调价幅度也可能进一步加大，最终带动成交价的下降。在挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后，成交量才会逐渐恢复。